日本で唯一！兄弟をもめさせない！長男長女のための実家相続対策の専門家、株式会社PSE資産プランニング代表取締役・相続コンサルタントの杉森真哉です。
-
今日は本業の相続業務についてお話したいと思います。
-
一時期コロナで仕事はゼロにもなりましたが、５月以降は止まっていた案件が動き出しました。
-
現在メインになっているのは、土地活用＆建築です。
-
例えば、
・子供２人に平等に相続したいという親から相談を受けて、100坪の敷地の大きな自宅を取り壊して、２つに分割して自宅兼賃貸物件を建てて、将来も収益が得られる仕組みを親子同席のもとで関わっています。
-
・親の築古のアパートに生活保護の方しか入っておらず、空室率が90%というどうしようない建物を所有されているものを、取り壊して、新しいアパートを建築して、家賃収入を1,000万円まで持っていく案件などがあります。
-
私の土地活用プロデュースのやり方ですが、こんな手順で業務を対応しています。
-
１．まずは相続提案時に、アパートの収益性を徹底的に分析します。
見た目の収支だけではなく、確定申告書の税務面とキャッシュフローの両面から本当に収益が上がっている建物が検証します。
-
２．もし建替えという選択肢になれば、土地活用の業者に声掛けします。
アパート建築であれば、ハウスメーカー、工務店、設計事務所、建物の構造もRC,鉄骨、木造と様々なタイプの会社にプランづくりしてもらいます。
また建築以外に、駐車場業者、コンテナ業者、介護施設業者、などにも打診します。
その他、不動産の時価を判定するために、不動産業者への査定、不動産鑑定士への概算評価も依頼します。
ありとあらゆる方向から不動産が最も活きる方法を探っていきます。
-
３．プランが出揃うと、
まずは業者作成のプランで収支分析して、業者があげてきている数字が妥当かどうか判定します。
よくありますが、
・空室率が30年間0%
・家賃の下落も一切考慮していない
・元々地主が持っている土地だから？土地の固定資産税が全く計上されていない
なんてことが多々あります。
わざと収支をよく見せるためにやっているのか、単純に手を抜いているのか分かりませんが。
-
４．その後に当社で理想の収支モデルを作成します。
例えば
・この土地には、木造建物がいい？鉄骨がいい？それともRC？
・集合アパートか？戸建ての貸家か？
・家賃設定はいくらが妥当か？
・事業費の標準価格はどのくらいか？
・借入期間は何年であればキャッシュアウトしないか？
など一律の条件で収支分析します。
すると理想の活用モデルパターンが自ずと見えてくるのです。
-
５．確定した理想モデルを、土地活用参加企業にフィードバックして、再度プラン作成してもらう
-
６．ようやくお客様へ直接プラン説明をして、お客様ニーズなどを把握してプラン修正する
-
７．最終的に絞り込みをして、建築会社を決定する
-
という流れです。
-
建築会社にとっては、当社が間に挟まると、６まで一切お客様に接触できません。
これは本当に面倒くさいシステムだと思います。
絶対に当社は、建築会社から恨まれていると思います。
-
でも！
-
でも！
-
おきゃくさま目線からしたら、
建築会社はきっとプレッシャーをかけてくる怖い存在だと思います。
-
そりゃ、建築会社も今年度の売上や営業マン自身のプライドをかけて、数千万円という商品をなんとかして契約してもらうようにアピールします。
-
でも冷静な目で収支分析せずに、
その他の選択肢を検討せずに
建築会社を決定するのは、かなり危険です。
-
そのため、当社はお客様の立場に立って、色んなリクエストをしますし、各建築会社の一番の長所が活きるようにアドバイスさせていただいております。
-
例えば、
・木造メーカーで低価格住宅が売りであれば、その分質の良さを見せるための提案をしたり
・鉄骨、RCのハウスメーカーであれば、お客様のキャッシュフローがプラスに長期間なるように、長めの融資期間をとっていることをアピールしたり
・設計事務所であれば、デザインや住みたくなるようなデザインに力を入れさせるとともに、収支計画はあまり強くないので、その点をフォローしたり
などしています。
-
長くなりましたが、こんな土地活用が一番やりがいがありますし、お客様からも非常に信頼されます。
-
今日はいつもの営業戦略とは異なり、自分自身の仕事を実況中継？してみました。
-
引き続きどうぞよろしくお願いします。
-
-
************************************
すばるプロフェッションズ メンバー
株式会社PSE資産プランニング
代表取締役
相続コンサルタント
杉森 真哉
メディア実績：http://bit.ly/2c8Ruxc
＜著作＞
【お陰さまで５刷です！】
「相続専門」のプロだけが知っている
相続から家族と資産を守る61のポイント（合同フォレスト）
http://amzn.to/1aeddON
「相続専門」のプロだけが知っている
家族に感謝される相続68のポイント（合同フォレスト）
http://www.niji-souzoku.com/wp-content/themes/twentyeleven/lp/index.html
Q&A 固定資産税は見直せる（清文社）
http://www.skattsei.co.jp/search/053294.html
************************************
最近ではLINE＠も始めました。
https://line.me/R/ti/p/%40sgsouzoku
私のホームページでも随時その方法を発信していますので、興味のある方は、ぜひご覧ください。
＜株式会社PSE資産プランニング＞
https://www.pse-ap.com
＜J-REC 大宮相続相談センター＞
https://www.smiley-souzoku.com/
